DominikDatenstand: 7. September 2026. Rechenbeispiele sind vereinfacht und keine Immobilien-, Finanzierungs-, Rechts- oder Steuerberatung.
Die Formel
Bruttomietrendite = Jahresnettokaltmiete ÷ Kaufpreis × 100. Bei 900 Euro Nettokaltmiete pro Monat und 240.000 Euro Kaufpreis beträgt die Jahresmiete 10.800 Euro. Daraus ergeben sich 4,5 Prozent Bruttomietrendite.
Nutze die Nettokaltmiete, nicht die Warmmiete: Umlagefähige Betriebskosten sind wirtschaftlich kein eigener Ertrag. Bei leerstehenden Objekten oder Neuvermietung solltest du nicht einfach eine Wunschmiete einsetzen, sondern eine marktüblich und rechtlich erzielbare Miete plausibilisieren.
Was zählt zum Kaufpreis?
Für einen sehr schnellen Marktvergleich wird häufig nur der reine Kaufpreis verwendet. Für deine tatsächliche Investitionsentscheidung solltest du zusätzlich Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch, mögliche Maklerkosten und sofort nötige Modernisierung berücksichtigen. Dann rechnest du eine Bruttorendite auf die Gesamtinvestition:
10.800 Euro ÷ 266.000 Euro × 100 = rund 4,06 Prozent. Bereits diese Ergänzung verändert den ersten Eindruck deutlich.
Warum die Kennzahl nützlich ist
Mit derselben Definition kannst du viele Angebote vorsortieren. Die Rendite macht außerdem Kaufpreis und Miete vergleichbar: Je höher der Kaufpreisfaktor, desto niedriger die Bruttomietrendite. Der Faktor ergibt sich aus Kaufpreis geteilt durch Jahresnettokaltmiete. Im Beispiel beträgt er rund 22,2.
Was die Bruttomietrendite verschweigt
- nicht umlagefähige Kosten und Verwaltung;
- Instandhaltung, Modernisierung und Sonderumlagen;
- Mietausfall und Leerstand;
- Zinsen, Tilgung und Anschlussfinanzierung;
- Steuern und individuelle Abschreibung;
- Restnutzungsdauer, Lage- und Objektqualität.
Zwei Wohnungen mit 4,5 Prozent können daher völlig unterschiedliche Cashflows und Risiken besitzen. Die ImmoWertV unterscheidet ausdrücklich zwischen Rohertrag und Reinertrag nach Bewirtschaftungskosten.
Der nächste Rechenschritt
Berechne eine Nettomietrendite mit realistischen nicht umlagefähigen Kosten. Danach folgt der monatliche Cashflow vor und nach Finanzierung. Teste mindestens drei Szenarien: aktuelle Annahmen, einen Leerstands- oder Reparaturfall sowie höhere Finanzierungskosten bei der Anschlussfinanzierung.
Prüfliste für belastbare Eingaben
- Mietvertrag, Mietrückstände und letzte Anpassungen prüfen.
- Hausgeld in umlagefähige und nicht umlagefähige Bestandteile trennen.
- Protokolle, Wirtschaftsplan und Rücklage der Eigentümergemeinschaft lesen.
- Kaufnebenkosten und sofortige Investitionen vollständig erfassen.
- Mietausfall und Instandhaltung nicht mit null ansetzen.
Für die umfassende Rechnung hilft die Kennzahlenübersicht zur Immobilienbewertung. Mit Immo Cashflow kannst du Annahmen strukturiert vergleichen; Ergebnisse bleiben von deinen Eingaben abhängig.
Rendite ist nicht gleich Cashflow
Eine Wohnung kann eine ordentliche Bruttomietrendite zeigen und trotzdem monatlich Geld benötigen. Beispiel: Von 10.800 Euro Jahresmiete bleiben nach 2.100 Euro nicht umlagefähigen Kosten und Rücklagen 8.700 Euro. Zins und Tilgung von zusammen 9.600 Euro führen vor Steuern zu minus 900 Euro pro Jahr. Die Bruttomietrendite bleibt 4,5 Prozent, der laufende Cashflow ist dennoch negativ.
Vergleich nur mit identischen Regeln
Lege für jedes Objekt dieselben Annahmen fest: gleiche Nebenkostenlogik, realistische Instandhaltung, gleiche Leerstandsdefinition und identischer Finanzierungszeitpunkt. Dokumentiere, ob Stellplatz- oder Möbeleinnahmen enthalten sind. Sonst vergleichst du nicht Immobilien, sondern unterschiedlich optimistische Tabellen.
Wann du aussortierst
Eine niedrige Schnellrendite kann ein frühes Ausschlusskriterium sein. Eine hohe Rendite ist dagegen nur ein Anlass zur tieferen Prüfung: Mikrolage, Mietniveau, Zustand, Eigentümergemeinschaft und rechtliche Einschränkungen müssen erklären, ob der Aufschlag eine Chance oder eine Risikoprämie ist.
Dokumentiere den Stichtag: Kaufpreise, Mieten, Zinsen und Kosten verändern sich. Halte deshalb zu jeder Vergleichsrechnung Datum und Quelle fest und aktualisiere sie vor einem Angebot.
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