DominikDatenstand: 7. September 2026. Die Rechnung ist eine Vorprüfung und ersetzt keine Objektbesichtigung, Finanzierung, Bewertung sowie Rechts- oder Steuerberatung.
1. Kaufpreisfaktor
Kaufpreis ÷ Jahresnettokaltmiete. Ein Kaufpreis von 300.000 Euro bei 15.000 Euro Jahresnettokaltmiete ergibt Faktor 20. Er eignet sich zum schnellen Marktvergleich, enthält aber weder Nebenkosten noch Zustand oder laufende Ausgaben.
2. Bruttomietrendite
Jahresnettokaltmiete ÷ Kaufpreis × 100. Im Beispiel sind das 5 Prozent. Faktor und Bruttomietrendite drücken fast dieselbe Beziehung aus. Nutze deshalb nicht beide als unabhängige Qualitätsbeweise. Die vollständige Herleitung findest du unter Bruttomietrendite berechnen.
3. Nettomietrendite
Ziehe nicht umlagefähige Verwaltungskosten, laufende Instandhaltung und einen plausiblen Mietausfall vom Jahresertrag ab. Teile den verbleibenden Betrag durch die gesamte Investition einschließlich Kaufnebenkosten und sofortiger Maßnahmen. Definiere transparent, welche Kosten enthalten sind, denn am Markt werden unterschiedliche Formeln verwendet.
4. Monatlicher Cashflow
Mieteingänge minus Eigentümerkosten minus Zins und Tilgung. Ein positiver Cashflow ist kein Nachweis für eine gute Gesamtrendite: Tilgung baut zwar Vermögen auf, bindet aber Liquidität. Steuern, größere Reparaturen und unregelmäßige Sonderumlagen müssen zusätzlich berücksichtigt werden.
5. Schuldendienst prüfen
Vergleiche den operativen Überschuss vor Finanzierung mit Zins und Tilgung. Liegt die Deckung nur knapp über eins, reichen kleine Abweichungen bei Miete oder Kosten für einen negativen laufenden Cashflow. Teste höhere Zinsen bei der Anschlussfinanzierung.
6. Eigenkapitalrendite
Setze den jährlichen Ertrag nach laufenden Kosten ins Verhältnis zum eingesetzten Eigenkapital. Fremdkapital kann die Quote erhöhen, verstärkt aber auch Verluste und Liquiditätsrisiken. Rechne deshalb immer parallel mit absolutem Cashflow und Restschuld.
7. Instandhaltung einplanen
Eine pauschale Zahl ersetzt keine Bauteilprüfung. Dach, Fassade, Heizung, Leitungen und Fenster haben unterschiedliche Zyklen. Bei Wohnungseigentum sind Wirtschaftsplan, Rücklagenstand, Beschlusssammlung und Protokolle entscheidend.
8. Leerstands- und Mietausfallszenario
Die ImmoWertV zählt vorübergehenden Leerstand und uneinbringliche Mieten zum Mietausfallwagnis. Rechne nicht nur den Durchschnitt, sondern mindestens ein Stressjahr mit Leerstand, Reparatur und zusätzlichem Eigentümeranteil am Hausgeld.
Beispiel für drei Szenarien
- Basis: aktuelle marktübliche Miete und bekannte Kosten;
- Stress: ein Monat Leerstand, Reparatur und höherer Anschlusszins;
- Positiv: nur rechtlich und praktisch realistische Miet- oder Kosteneffekte.
Entscheide nicht anhand der höchsten Tabellenzelle. Prüfe, ob das Objekt auch im Stressfall finanzierbar bleibt und zu deiner Gesamtliquidität passt. Für die strukturierte Eingabe kannst du Immo Cashflow verwenden.
Verkehrswert ist nicht deine Investitionsrechnung
Die ImmoWertV beschreibt anerkannte Verfahren zur Verkehrswertermittlung. Deine Kalkulation beantwortet eine andere Frage: Trägt dieses konkrete Objekt bei deiner Finanzierung, deinem Eigenkapital und deinen Kosten? Ein professionell abgeleiteter Marktwert kann daher über dem Preis liegen, den du für deinen gewünschten Cashflow zahlen kannst.
Unterlagen hinter jeder Zahl
Verknüpfe jede Eingabe mit einem Beleg. Mieten stammen aus Verträgen und Kontobelegen, Kosten aus Wirtschaftsplan und Abrechnungen, Maßnahmen aus Protokollen und Angeboten, Finanzierung aus einem aktuellen Darlehensangebot. Markiere Schätzwerte sichtbar und gib ihnen im Stressszenario einen größeren Sicherheitsabschlag.
Grenzen vorab festlegen
Lege vor der Besichtigung Mindestliquidität, maximalen monatlichen Zuschuss und höchste tragbare Restschuld fest. Eine Kennzahl darf diese Grenzen nicht überstimmen. Dokumentiere außerdem, welche Annahme das Ergebnis am stärksten verändert; genau dort ist zusätzliche Recherche am wertvollsten.
Abschließender Plausibilitätscheck: Vergleiche das Ergebnis mit ähnlichen Objekten derselben Mikrolage. Große Abweichungen sind ein Rechercheauftrag, kein automatischer Vorteil. Frage nach, welche Annahme den Unterschied verursacht.
