DominikEine schön formatierte Renditezahl kann täuschen, wenn Eingaben fehlen. Baue deine Kalkulation deshalb in Ebenen auf: schneller Erstfilter, detaillierter laufender Cashflow und mehrere Stressszenarien.
1. Die vollständigen Anschaffungskosten
Zum Kaufpreis kommen je nach Objekt und Standort Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch, mögliche Maklerkosten sowie sofort notwendige Sanierungen. Trenne finanzierte und aus Eigenkapital bezahlte Beträge.
2. Brutto- und Nettomietrendite
Die Bruttomietrendite ist ein schneller Filter:
Für die Nettobetrachtung ziehst du nicht umlagefähige Kosten, Verwaltung, Instandhaltung und eine realistische Leerstandsannahme ab und setzt das Ergebnis ins Verhältnis zum vollständigen Aufwand. Definiere genau, welche Kosten in deiner Kennzahl enthalten sind.
3. Finanzierung und Annuität
Die monatliche Kreditrate besteht typischerweise aus Zins und Tilgung. Tilgung ist Vermögensumschichtung, belastet aber trotzdem deine Liquidität. Zusätzlich können Bereitstellungszinsen, Gebühren und Anschlussfinanzierungsrisiken entstehen.
Rechne mindestens drei Zinsszenarien: heutige Kondition, moderater Anstieg und deutlicher Stress. Eine Kalkulation, die nur bei einem sehr niedrigen Anschlusszins funktioniert, besitzt wenig Puffer.
4. Laufender Cashflow
Eine einfache Liquiditätsrechnung lautet:
Nutze keine pauschale Instandhaltung, ohne Alter, Zustand, Fläche und Gemeinschaftseigentum zu prüfen. Bei Eigentumswohnungen gehören Wirtschaftsplan, Hausgeld, Rücklagenstand und Protokolle der Eigentümerversammlung in die Analyse.
5. Eigenkapitalrendite richtig einordnen
Fremdkapital kann die Eigenkapitalrendite erhöhen, verstärkt aber auch Risiken. Dokumentiere, welches Eigenkapital du einbeziehst: Nebenkosten, Anzahlung, Sanierung, Liquiditätsreserve und spätere Nachschüsse.
Eine hohe Rendite auf sehr wenig Eigenkapital ist nicht automatisch besser, wenn schon eine Reparatur oder Mietlücke zusätzliche Mittel erfordert.
6. Szenarien statt einer Prognose
| Parameter | Basis | Stressfrage |
|---|---|---|
| Miete | aktuell erzielbar | Was passiert bei Leerstand oder geringerer Miete? |
| Instandhaltung | planbarer Ansatz | Was kostet eine größere Maßnahme? |
| Zins | Finanzierungsangebot | Wie wirkt eine teurere Anschlussfinanzierung? |
| Verkauf | vorsichtiger Wert | Was bleibt nach Kosten und geringerem Preis? |
Excel oder App: Was passt wann?
Excel bietet maximale Anpassbarkeit und macht Formeln sichtbar, verlangt aber Versionspflege und saubere Eingaben. Eine spezialisierte App kann den Ablauf standardisieren, Berechnungen automatisieren und Objekte vergleichen. Prüfe bei jedem Werkzeug Formeln, Datenhaltung, Export, Preis und Grenzen.
Immo Cashflow ausprobieren
Die von der Primus Vision UG (haftungsbeschränkt) entwickelte iPhone- und iPad-App kalkuliert laut aktuellem App-Store-Eintrag Buy-&-Hold- und Fix-&-Flip-Szenarien. Die Basisnutzung ist kostenlos; optionale In-App-Käufe sind verfügbar. Prüfe Funktionen und Preise vor dem Download im App Store.
* Eigene kommerzielle App. Ein Rechenergebnis ersetzt keine Objektprüfung, Finanzierungsauskunft, Steuer- oder Rechtsberatung.
Prüfliste vor einer Entscheidung
- Alle Anschaffungs- und Anfangskosten erfasst?
- Miete durch Markt und Unterlagen plausibilisiert?
- Nicht umlagefähige Kosten und Rücklagen geprüft?
- Finanzierung inklusive Anschlussrisiko gerechnet?
- Leerstand, Reparatur und Verkaufspreis gestresst?
- Ausreichende Liquiditätsreserve außerhalb des Objekts?
- Steuerliche und rechtliche Besonderheiten fachlich geklärt?
Weitere eigene Anwendungen findest du auf der Seite Tools und Apps für Investoren.
Fazit
Ein Immobilienrechner ist nur so gut wie seine Eingaben. Erfasse den vollständigen Kapitaleinsatz, trenne Rendite und Liquidität und prüfe mehrere Stressszenarien. Erst dann hilft Excel oder eine App dabei, Objekte konsistent zu vergleichen.
