Cashflow Tagebuch
Stand: 2. Oktober 2026, Deutschland. Die Beträge im folgenden Beispiel sind frei gewählte Rechenannahmen, keine Marktdaten oder Aussage zu einer konkreten Wohnung.
Hausgeld und Nebenkosten sind zwei verschiedene Rechnungen
Die WEG verlangt von dir als Wohnungseigentümer Vorschüsse für gemeinsame Kosten und Rücklagen. Grundlage ist ein Wirtschaftsplan; nach dem Jahr folgt die Jahresabrechnung. § 28 WEG beschreibt diese Beschlüsse und Unterlagen. Für deine Liquidität zählt zunächst der volle monatliche Abfluss an die WEG. Dass eine Wohnung vermietet ist, hebt deine Zahlungspflicht nicht auf.
Zwischen dir und deinem Mieter gilt dagegen der Mietvertrag. Nach § 556 BGB können die Parteien vereinbaren, dass der Mieter Betriebskosten trägt. Eine WEG-Abrechnung ist daher keine fertige Betriebskostenabrechnung für den Mieter: Sie kann andere Kostenpositionen und Verteilungsschlüssel enthalten. Prüfe jede Position und die mietvertragliche Vereinbarung, bevor du sie weiterberechnest.
Welche Hausgeld-Posten sind umlagefähig?
Entscheidend ist die Art der Kosten. § 1 Betriebskostenverordnung definiert laufende Betriebskosten und schließt Verwaltung sowie Instandhaltung und Instandsetzung ausdrücklich aus. § 2 BetrKV nennt beispielsweise Wasserversorgung, Müllabfuhr, Gebäudereinigung, Aufzugsbetrieb, Gartenpflege und bestimmte Versicherungen. Ob eine konkrete Position angesetzt werden darf, hängt zusätzlich vom Mietvertrag und gegebenenfalls speziellen Regeln zur Abrechnung ab.
Die WEG-Verwaltervergütung ist ein typisches Beispiel für nicht umlagefähige Verwaltungskosten. Reparaturen am Gemeinschaftseigentum sind keine laufenden Betriebskosten. Gleiches gilt für die Einzahlung in die Erhaltungsrücklage: Sie ist ein eigener Liquiditätsabfluss des Eigentümers. § 19 WEG zählt die Ansammlung einer angemessenen Erhaltungsrücklage zur ordnungsmäßigen Verwaltung. Die Rücklage ist jedoch kein Freibrief, auf eine eigene Reserve für die Wohnung zu verzichten.
Vorsicht bei Mischpositionen: Beim Hauswart nennt § 2 BetrKV nur bestimmte Tätigkeiten als Betriebskosten; Arbeiten für Verwaltung oder Instandsetzung sind davon ausgenommen. Übernimm deshalb keine pauschale Kennzeichnung „umlagefähig“ ungeprüft. Gerade bei einer Kaufentscheidung solltest du Wirtschaftsplan, letzte Jahresabrechnungen und Mietvertrag nebeneinanderlegen.
Die 300-Euro-Rechnung für eine vermietete Wohnung
Angenommen, der aktuelle Einzelwirtschaftsplan weist für deine Wohnung 300 Euro Hausgeld pro Monat aus: 180 Euro laufende, im Beispiel mietvertraglich umlegbare Betriebskosten, 60 Euro Verwaltungskosten und 60 Euro Zuführung zur Erhaltungsrücklage. Der Mieter zahlt zusätzlich zur Nettokaltmiete von 850 Euro monatlich 180 Euro Betriebskostenvorauszahlung. Deine angenommene Darlehensrate beträgt 650 Euro.
Der vereinfachte monatliche Geldfluss lautet 850 + 180 − 300 − 650 = 80 Euro. Du kannst auch vom Kaltmietbetrag ausgehen: 850 Euro − 120 Euro Eigentümeranteil am Hausgeld − 650 Euro Darlehensrate = 80 Euro. Die 120 Euro bestehen hier aus Verwaltung und Rücklagenzuführung. Rechne die 180 Euro Betriebskosten nicht noch einmal von der Kaltmiete ab, wenn du die entsprechende Mietervorauszahlung bereits berücksichtigt hast.
Diese 80 Euro sind kein Gewinnversprechen. Nimmst du zusätzlich 100 Euro monatlich als eigenen Puffer für mögliche Reparaturen im Sondereigentum, Leerstand und Abrechnungsabweichungen an, wird aus dem Modellwert −20 Euro freier Cashflow. Der WEG-Rücklagenbeitrag von 60 Euro ist bereits im Hausgeld enthalten und darf nicht ein zweites Mal als Ausgabe auftauchen. Eine umfassende Objektprüfung braucht darüber hinaus Kaufnebenkosten und weitere Annahmen; unser Artikel zu Immobilienkennzahlen ordnet diese ein.
Warum die Vorauszahlung keine sichere Erstattung ist
Im Beispiel decken 180 Euro Mietervorauszahlung genau den angenommenen umlagefähigen Anteil. In der Realität kann die Jahresabrechnung davon abweichen. Sind Vorauszahlungen vereinbart, musst du nach § 556 Absatz 3 BGB jährlich abrechnen; die Abrechnung muss dem Mieter grundsätzlich spätestens zwölf Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums mitgeteilt werden. Für eine Nachforderung gelten danach gesetzliche Grenzen. Eine spätere Nachzahlung oder Erstattung verschiebt außerdem deinen tatsächlichen Cashflow.
Die WEG kann ihre Vorschüsse und Rücklagenbeiträge anpassen. Nach § 28 WEG gibt es dafür Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung. Steigen nicht umlagefähige Kosten oder wird ein zusätzlicher Eigentümerbeitrag beschlossen, trägt deine Kalkulation die Mehrbelastung. Deshalb ist ein Hausgeldbetrag aus einem alten Exposé kein verlässlicher Dauerwert.
Fünf Unterlagen vor dem Kauf prüfen
- Aktueller Einzelwirtschaftsplan: Welcher Monatsvorschuss entfällt auf genau diese Wohnung, und wie ist er aufgeteilt?
- Jahresabrechnungen: Wie stark wichen geplante und tatsächliche Kosten in den letzten Jahren ab? Gab es Nachschüsse?
- Vermögensbericht: Wie hoch ist die Erhaltungsrücklage der WEG? § 28 Absatz 4 WEG verlangt einen Bericht über ihren Stand.
- Beschlüsse und Protokolle: Sind größere Maßnahmen an Dach, Heizung, Fassade oder Aufzug beschlossen oder erkennbar in Vorbereitung?
- Mietvertrag und Betriebskostenabrechnung: Welche Kosten sind wirksam vereinbart und wie werden sie tatsächlich mit dem Mieter abgerechnet?
Übertrage die Zahlen in eine eigene Monatsrechnung. Unser Leitfaden Immobilien mit Excel kalkulieren zeigt eine Tabellenstruktur dafür. Vergleiche auch die Bruttomietrendite mit ihren Grenzen: Sie berücksichtigt diese laufenden Eigentümerkosten nicht vollständig.
Häufige Fragen
Kann ich das gesamte Hausgeld an den Mieter weitergeben?
Nein. Für eine Weitergabe brauchst du eine mietvertragliche Grundlage, und nur geeignete Betriebskosten sind umlagefähig. Verwaltung, Instandhaltung und Erhaltungsrücklage gehören nach § 1 BetrKV nicht zu den Betriebskosten.
Ist die Erhaltungsrücklage ein zusätzlicher Kostenblock?
Sie ist ein echter monatlicher Zahlungsabfluss innerhalb des Hausgelds. Wenn sie bereits in den 300 Euro enthalten ist, ziehst du sie in der Cashflow-Rechnung nicht erneut ab. Für Reparaturen an deiner eigenen Wohnung und unvorhergesehene Belastungen kann eine zusätzliche private Reserve sinnvoll sein.
Reicht die letzte Hausgeldabrechnung für den Kaufentscheid?
Nein. Sie zeigt ein vergangenes Jahr. Prüfe auch den aktuellen Wirtschaftsplan, den Vermögensbericht, Beschlüsse, Protokolle und die mietrechtliche Abrechnung. Rechne mindestens einen Fall mit höheren Eigentümerkosten und Leerstand.
Fazit: Trenne Zahlung und Erstattung
Für den schnellen Check schreibe vier Zahlen auf: Nettokaltmiete, Mieter-Vorauszahlung, gesamtes Hausgeld und Kreditrate. Zerlege danach das Hausgeld in geeignete Betriebskosten, Eigentümerkosten und Rücklagenbeitrag. Erst dann siehst du, was monatlich übrig bleibt und wie empfindlich der Cashflow auf Nachschüsse, Reparaturen oder Leerstand reagiert.
