Cashflow Tagebuch
Stand: 1. Oktober 2026, Deutschland. Die folgenden Zinssätze, Mieten und Kosten sind frei gewählte Rechenannahmen, keine aktuellen Marktangebote oder Renditeprognosen.
Zinsbindung ist nicht die Laufzeit des ganzen Darlehens
Die Zinsbindung legt fest, wie lange der vereinbarte Sollzins für dein Darlehen gilt. Nach ihrem Ende kann eine Restschuld bleiben, die du zurückzahlst oder neu finanzierst. Bei einem typischen Annuitätendarlehen bleibt die Monatsrate während der Bindung gleich; mit sinkender Restschuld fällt der Zinsanteil, während der Tilgungsanteil steigt. Die Verbraucherzentrale zur Immobilienfinanzierung empfiehlt, Zinsbindung und Tilgungsverlauf gemeinsam zu betrachten.
Für eine vermietete Wohnung ist das besonders wichtig: Deine Darlehensrate fließt jeden Monat ab, während Miete ausfallen, Reparaturen auftreten und nicht umlagefähige Kosten steigen können. Ein niedriger Anfangszins allein beantwortet daher nicht, ob die Wohnung langfristig einen tragbaren Immobilien-Cashflow liefert.
Das Rechenbeispiel: 240.000 Euro Kredit und 182.627 Euro Restschuld
Stell dir ein Darlehen über 240.000 Euro vor. Der angenommene gebundene Sollzins beträgt 3,5 Prozent pro Jahr, die anfängliche Tilgung 2 Prozent. Die vereinfachte Monatsrate ist damit 1.100 Euro: 240.000 Euro × (3,5 Prozent + 2 Prozent) ÷ 12. Bei monatlicher Verzinsung und 120 gleich hohen Raten bleiben nach zehn Jahren rechnerisch rund 182.627 Euro Restschuld. Ohne Sondertilgungen und Nebenkosten ist das eine nachvollziehbare Modellrechnung, kein konkreter Tilgungsplan einer Bank.
Nehmen wir außerdem 1.200 Euro Nettokaltmiete und 200 Euro monatliche, vom Eigentümer zu tragende laufende Kosten und Rücklagen an. Dann ist der vereinfachte Cashflow vor Steuern, Leerstand und größeren Reparaturen 1.200 − 200 − 1.100 = −100 Euro pro Monat. Die Tilgung baut zwar Eigenkapital auf, benötigt aber trotzdem Liquidität. Mehr dazu erklärt unser Beitrag zur Bruttomietrendite und ihren Grenzen.
Was passiert nach der Zinsbindung?
Angenommen, du möchtest die Restschuld von 182.627 Euro nach zehn Jahren innerhalb weiterer 15 Jahre vollständig tilgen. Bei einem dann angenommenen Sollzins von 5 Prozent ergäbe sich für ein monatlich getilgtes Annuitätendarlehen eine neue Rate von rund 1.444 Euro. Bei unveränderter Miete und unveränderten Eigentümerkosten läge der vereinfachte Cashflow dann bei 1.200 − 200 − 1.444 = −444 Euro pro Monat. Die Differenz von 344 Euro ist in diesem Beispiel eine zusätzliche monatliche Liquiditätsbelastung gegenüber der ersten Rate.
Der Anschlusszins ist heute unbekannt. Ein Stresstest ist deshalb hilfreicher als eine Punktprognose: Würdest du die gleiche Restschuld über 15 Jahre vollständig tilgen, läge die Modellrate bei 3 Prozent Sollzins bei etwa 1.261 Euro, bei 5 Prozent bei 1.444 Euro und bei 7 Prozent bei 1.642 Euro pro Monat. Andere Tilgungsziele, Sondertilgungen und Vertragsbedingungen ändern diese Raten. Die Bundesbank weist in ihrem Finanzstabilitätsbericht 2025 auf die Bedeutung langer Zinsbindungen und zwischenzeitlicher Tilgung für die Belastung bei Anschlussfinanzierungen hin. Das ist eine Aussage zum Haushaltssektor, keine Prognose für dein Darlehen.
Wann sind 15 Jahre den Aufschlag wert?
Eine längere Bindung kann sinnvoll sein, wenn eine große Restschuld bleibt, dein monatlicher Puffer klein ist oder du eine vermietete Immobilie trotz möglichem Leerstand sicher tragen musst. Der Preis ist der konkrete Zinsunterschied zwischen vergleichbaren Angeboten. Bitte die Bank deshalb um zwei Angebote für dieselbe Darlehenssumme, denselben Tilgungsplan und dieselben Nebenbedingungen: einmal zehn und einmal 15 Jahre. Vergleiche Effektivzins, Monatsrate, Restschuld nach zehn Jahren, Sondertilgungsrecht, Bereitstellungszinsen und weitere Kosten. Nur die beiden Sollzinsen nebeneinanderzustellen reicht nicht.
Eine kürzere Bindung kann passen, wenn du bis zum Ende voraussichtlich viel tilgst und selbst ein deutlich höherer Anschlusszins deinen Cashflow nicht gefährdet. Das ist keine Wette, dass Zinsen fallen. Die Verbraucherzentrale betont, dass niemand die künftige Zinsentwicklung verlässlich vorhersagen kann. Rechne darum mindestens einen Belastungsfall durch und halte Liquidität für die Immobilie getrennt von der Monatsrate bereit.
Der oft übersehene Ausweg bei langer Bindung: § 489 BGB
Eine 15-jährige Zinsbindung bedeutet bei einem Darlehen mit gebundenem Sollzins nicht zwangsläufig, dass du 15 Jahre auf genau diesen Vertrag festgelegt bist. Nach § 489 Absatz 1 Nummer 2 BGB kann der Darlehensnehmer nach Ablauf von zehn Jahren seit vollständigem Empfang des Darlehens ganz oder teilweise kündigen; die Kündigungsfrist beträgt sechs Monate. Maßgeblich ist also nicht automatisch das Datum deiner Unterschrift. Nach einer neuen Vereinbarung über Rückzahlungszeit oder Sollzins kann ein anderer Startzeitpunkt gelten. Das Kündigungsrecht darf nach Absatz 4 vertraglich grundsätzlich nicht ausgeschlossen oder erschwert werden.
Prüfe vor einer Kündigung die konkrete Frist und plane die Ablösung: § 489 Absatz 3 BGB sagt, dass die Kündigung als nicht erfolgt gilt, wenn der geschuldete Betrag nicht binnen zwei Wochen nach ihrem Wirksamwerden zurückgezahlt wird. Du brauchst also Eigenmittel oder eine tragfähige Anschlussfinanzierung. Die Verbraucherzentrale zur vorzeitigen Ablösung erläutert die praktische Einordnung und grenzt andere Fälle ab, in denen eine Vorfälligkeitsentschädigung möglich ist. Bei unklaren Vertragsdaten lass die Frist fachlich prüfen.
Fünf Fragen vor deiner Unterschrift
- Wie hoch ist die Restschuld? Lass dir Tilgungspläne für zehn und 15 Jahre geben. Prüfe auch einen Monat Leerstand und größere Reparaturen.
- Was kostet längere Zinssicherheit konkret? Vergleiche Angebote mit identischen Annahmen und rechne die höhere Monatsrate in deinen freien Cashflow ein.
- Welche Anschlussrate hältst du aus? Rechne zum Beispiel mit einem höheren Sollzins und einer klaren Ziel-Laufzeit für die Restschuld.
- Welche Flexibilität steht im Vertrag? Prüfe Sondertilgung, Tilgungssatzwechsel, Bereitstellungszinsen und das Datum der vollständigen Auszahlung.
- Bleibt eine Reserve? Eine Finanzierung, die nur bei lückenloser Miete funktioniert, ist anfällig. Für die vollständige Objektkalkulation hilft unser Leitfaden Immobilien mit Excel kalkulieren.
Häufige Fragen
Ist eine 15-jährige Zinsbindung automatisch besser?
Nein. Sie kann Zinsänderungsrisiko für fünf zusätzliche Jahre senken, hat aber möglicherweise einen höheren heutigen Zinssatz. Entscheidend sind dein Angebot, die Restschuld, der Tilgungsplan und dein Liquiditätspuffer.
Beginnen die zehn Jahre des § 489 BGB mit dem Kaufvertrag?
Nein. Im Normalfall zählt der vollständige Empfang des Darlehens. Neue Vereinbarungen zu Sollzins oder Rückzahlungszeit können den maßgeblichen Zeitpunkt verändern. Prüfe die Unterlagen und die tatsächlichen Auszahlungsdaten.
Ist eine negative Monatsrechnung immer ein schlechtes Investment?
Nicht automatisch: Ein Teil der Darlehensrate tilgt Schulden. Der negative Cashflow ist aber eine echte laufende Belastung, die du auch bei Leerstand tragen musst. Beurteile ihn zusammen mit Eigenkapitalbindung, Steuern, Instandhaltung, Risiken und möglichen Alternativen.
Fazit: Erst Belastbarkeit, dann Laufzeit wählen
Schreibe für beide Angebote die Monatsrate, Restschuld und Liquiditätsreserve auf. Rechne die Restschuld mit mindestens einem höheren Anschlusszins durch und übertrage das Ergebnis in den Miet-Cashflow. Wenn deine Rechnung nur mit optimistischen Mieten oder einem niedrigen Anschlusszins funktioniert, prüfe Kaufpreis, Eigenkapital und Tilgung erneut, bevor du dich für zehn oder 15 Jahre festlegst.
