Die wichtigsten Kennzahlen bei der Immobilienbewertung: So triffst du die richtige Kaufentscheidung

Immobilieninvestitionen bieten das Potenzial für nachhaltige Einnahmen und Vermögensaufbau, jedoch nur, wenn die Zahlen stimmen. Ohne fundierte Kenntnisse der relevanten Kennzahlen kann eine Investition schnell zum Risiko werden.

Immobilienbewertung

Hier beleuchten wir die wichtigsten Kennzahlen und erklären, warum sie bei einer fundierten Kaufentscheidung unerlässlich sind.

Bruttorendite und Nettorendite: Schnell, aber mit Vorsicht zu genießen

Die Bruttorendite ist oft die erste Kennzahl, die Immobilieninvestoren zur schnellen Einschätzung verwenden, da sie unkompliziert ist und das Potenzial eines Objekts rasch sichtbar macht. Aber Vorsicht: Die Bruttorendite berücksichtigt nicht die laufenden Kosten wie Verwaltung, Instandhaltung oder Leerstand.

  • Bruttorendite: Zeigt, ob ein Objekt grundsätzlich lukrativ ist, liefert jedoch nur eine grobe Orientierung. Für eine realistische Einschätzung ist die Nettorendite wesentlich aussagekräftiger, da diese die tatsächlichen Kosten einbezieht.
  • Nettorendite: Ein Objekt, das nach Abzug aller Bewirtschaftungskosten eine gute Nettorendite aufweist, hat solide Cashflow-Potenziale.

Mit meiner kostenlosen Immo Cashflow App für iOS kannst du die Bruttomietrendite sowie den Cashflow vor und nach Bewirtschaftungskosten tracken und erhältst so einen ersten Einblick in die Rentabilität eines neuen potenziellen Objekts.

Cashflow: Was wirklich zählt – der freie Cashflow

Der Cashflow ist der wahre Gradmesser dafür, wie profitabel eine Immobilie wirklich ist. Vor allem der freie Cashflow (Cashflow nach Abzügen) gibt dir Aufschluss darüber, wie viel Geld du monatlich tatsächlich einnehmen kannst.

  • Vor Abzügen, nach Abzügen, vor Steuer, nach Steuer: Der freie Cashflow ist entscheidend, da er dir das tatsächliche Einkommen zeigt, das nach allen Abzügen und Kosten übrig bleibt. Ein positiver freier Cashflow bedeutet, dass die Immobilie nachhaltig profitabel ist und dir passives Einkommen bietet.

Faktor bzw. Vervielfältiger: Das Maß der Rentabilität kritisch betrachten

Der Faktor, auch Vervielfältiger genannt, gibt an, wie viele Jahre es dauert, bis sich deine Investition amortisiert. Viele Investoren orientieren sich an Faktoren zwischen 20 und 25, allerdings ist dieser Bereich oft wenig rentabel.

  • Sinnvolle Werte: Faktoren von 15 bis maximal 20 sind in vielen Märkten sinnvoller, da sie eine schnellere Rentabilität bieten und das Risiko reduzieren. Ein niedrigerer Faktor zeigt, dass du dein investiertes Kapital schneller zurückbekommst, was besonders bei einer langfristigen Investition wichtig ist.

Eigenkapitalrendite (Return on Equity, ROE): Über den Standard hinaus denken

Die Eigenkapitalrendite zeigt, wie effizient dein eingesetztes Kapital arbeitet. Dabei sollte die Rendite mindestens über dem liegen, was auch mit anderen Anlageformen, z. B. einem World ETF, erreicht werden kann – also idealerweise über 7 %.

  • Vorteil der Eigenkapitalrendite: Sie berücksichtigt auch die Finanzierung und zeigt dir, wie profitabel dein eigenes Investment im Verhältnis zur gesamten Investition ist. Eine Rendite (deutlich) über 8–10 % ist sinnvoll, um den langfristigen Wert deiner Investition zu sichern.

Instandhaltungsrücklage: Vorsorge statt Nachsorge

Eine solide Instandhaltungsrücklage schützt dich vor unerwarteten Kosten und erhält den langfristigen Wert deiner Immobilie. Gerade bei älteren Objekten kann dies entscheidend sein.

  • Bedeutung: Eine regelmäßige Rücklage bewahrt dich vor finanziellen Engpässen und stellt sicher, dass Instandhaltungen und Reparaturen gedeckt sind, ohne dass du in finanziellen Engpass gerätst.

Lage, Lage, Lage: Der größte Wertfaktor

In der Immobilienbranche gilt: „Lage, Lage, Lage“. Die Lage ist der entscheidende Faktor für den langfristigen Erfolg einer Immobilie, da sie die Nachfrage, die Mieten und den Wiederverkaufswert direkt beeinflusst.

  • Makro-Lage: Hier geht es um das große Ganze, wie die Stadt oder Region. Faktoren wie wirtschaftliche Lage, Bevölkerungswachstum und Infrastruktur spielen hier eine zentrale Rolle.
  • Mikro-Lage: Die Mikro-Lage konzentriert sich auf die unmittelbare Umgebung des Objekts. Nähe zu öffentlichen Verkehrsmitteln, Einkaufsmöglichkeiten und Freizeitangeboten sind ausschlaggebend für die Attraktivität und zukünftige Wertentwicklung des Objekts.

Tracking der Kennzahlen: Der Vorteil der Immo Cashflow App

Mit der kostenlosen Immo Cashflow App für iOS kannst du jede dieser Kennzahlen einfach und effizient für neue potenzielle Objekte kalkulieren.

Die App bietet dir die Möglichkeit, Rendite, Cashflow und Eigenkapitalrendite sowie viele weitere Kennzahlen präzise zu berechnen und erlaubt dir so eine schnelle und fundierte Beurteilung. Die Basisfunktionen sind kostenfrei, und für die detaillierte Berechnung einiger spezifischer Kennzahlen kannst du bei Bedarf In-App-Käufe tätigen, um das volle Potenzial des Trackings auszuschöpfen.

So unterstützt dich die App dabei, gezielt rentable Objekte zu identifizieren.

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Fazit zu den Kennzahlen der Immobilienbewertung

Die richtigen Kennzahlen sind das Fundament für jede fundierte Immobilienentscheidung. Mit einem klaren Verständnis für Brutto- und Nettorendite, Eigenkapitalrendite und der allumfassenden Bedeutung der Lage sowie des Cashflows bist du bestens gerüstet, um das Beste aus deinen Immobilieninvestitionen herauszuholen.

Die Immo Cashflow App hilft dir, diese Kennzahlen präzise zu kalkulieren und so strategisch in potenzielle Objekte zu investieren – für ein profitables und nachhaltiges Immobilienportfolio.


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